Для запуска агентства недвижимости важно, чтобы в городе был активный рынок купли-продажи или аренды квартир и офисов. Также нужно нанять профессиональных сотрудников, которые знают юридические тонкости сделок с недвижимостью. Рассказываем, как открыть и развивать агентство недвижимости
Содержание
Особенности бизнеса
Разработка
бизнес-плана
Юридические аспекты
работы агентства недвижимости
Как
зарегистрировать бизнес
Аренда и ремонт
офиса
Наем персонала
Маркетинговая
стратегия
Управление бизнесом
и его развитие
Платформа знаний и сервисов для бизнеса
Агентства недвижимости как специализированные организации, осуществляющие посреднические услуги на рынке жилья, коммерческих объектов, востребованы в развивающихся городах.
Преимущества открытия данного бизнеса:
небольшой порог финансовых вложений для начала работы;
широкий выбор форматов деятельности — в офисе, удаленно, с разным типом недвижимости;
отсутствие необходимости в сертификации;
высокая прибыль от завершенных сделок;
большой выбор категорий недвижимости — от бюджетной до элитной;
возможности для расширения штата сотрудников;
возможность работать с объектами недвижимости в любой экономической ситуации.
Агентство недвижимости может предоставлять следующие услуги:
поиск покупателей или арендаторов для продажи недвижимого имущества, сдачи его в аренду;
реклама объектов;
оформление документов;
консультирование желающих сдать или продать объект;
предоставление собственной информационной базы;
юридическое сопровождение сделок клиентов;
согласование перепланировки недвижимости;
перевод объекта из нежилого фонда в жилой;
проведение показов квартир и офисов;
сопровождение обмена объектами недвижимости;
помощь с выбором и оформление ипотечного займа, в том числе с маткапиталом;
оформление приватизации недвижимости, наследства.
Компания может заниматься сделками в сфере аренды, продажи следующих объектов недвижимости:
квартир,
офисных помещений,
складов и производственных помещений,
гаражей,
загородных домов,
строящихся объектов.
На этапе открытия агентств недвижимости будущие владельцы выполняют предварительные расчеты вложений, оценивают риски с учетом текущего состояния экономики, составляют бизнес-план.
В нем описывают:
направления работы и перечень услуг;
оценку себестоимости услуг, правила ценообразования;
конкурентные преимущества компании;
форму собственности бизнеса;
требования к аренде и ремонту офиса;
перечень оборудования, программного обеспечения, мебели;
штатное расписание и квалификацию персонала;
программы обучения риелторов;
маркетинговую стратегию, особенности позиционирования;
план деятельности фирмы;
расходы и доходы бизнеса.
В начале необходимо определиться:
с типами объектов, с которыми планируется работать;
классами жилья — от эконом- до элитного;
платформами и сайтами для размещения объявлений.
На старте специалисты советуют остановиться на одном-двух главных направлениях для бизнеса.
Деятельность агентств недвижимости регулируется рядом законов и кодексов, например Гражданским, Жилищным и Земельным кодексами, федеральными законами «Об ипотеке» и «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Кроме того, агентству потребуется встать на учет в Росфинмониторинг, поскольку сделки с недвижимым имуществом, в результате которых права собственности на недвижимость переходят другому лицу, подлежат официальному контролю.
Непредоставление данных может привести к ответственности, согласно статье 15.27 КоАП. По закону, компании будет вынесено предупреждение либо будут наложены административные штрафы на соответствующих должностных лиц в размере 10 000 – 30 000 рублей. Юридическому лицу придется выплатить от 50 000 до 100 000 рублей.
Для регистрации агентства недвижимости необходимо:
определить форму собственности — ИП, ООО или самозанятость;
выбрать коды ОКВЭД;
выбрать систему налогообложения;
пройти регистрацию фирмы в налоговой службе, получить документы, подтверждающие новый статус;
открыть расчетный счет.
Рассмотрим некоторые пункты подробнее.
От формы собственности бизнеса зависит размер налогов и отчетность.
Самозанятые лица могут заниматься риелторской деятельностью, но не имеют права нанимать сотрудников. Эта форма подходит для начинающих специалистов. Самозанятые отчисляют налоги в ФНС по ставке 4 или 6% от прибыли.
Если в агентстве недвижимости будут наемные сотрудники, то нужно оформить ИП или ООО.
ИП — наиболее простая форма для ведения бизнеса. Она подходит, если у агентства будет один владелец. Регистрация ИП бесплатна при отправке документов в электронной форме через сервис ФНС или специальный банковский сервис. При личной подаче бумаг в отделение налоговой службы размер государственной пошлины составит 800 рублей.
Если учредителей компании несколько, то нужно регистрировать общество с ограниченной ответственностью (ООО). За подачу документов в бумажном виде потребуется оплатить госпошлину в размере 4000 рублей, онлайн-регистрация юрлица также бесплатна.
Нужно собрать и направить в ФНС пакет документов:
устав фирмы,
решение учредителя,
протокол собрания,
данные об учредителях.
Риелторской деятельности посвящен раздел L «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом» классификатора ОКВЭД. Для агентства недвижимости в качестве основного подходит код 68.31 «Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе».
При регистрации ИП или ООО нужно выбрать систему налогообложения. Для агентства недвижимости подойдет упрощенная система с объектом «Доходы», предполагающая отчисление 6% налога от выручки.
Расчетный счет должны иметь все компании в форме ООО. Индивидуальным предпринимателям открывать расчетный счет необязательно. Однако это усложнит работу компании, поскольку в таком случае будет:
нельзя принимать наличными более 100 000 рублей;
сложно работать с юридическими лицами;
нельзя вернуть переплату из бюджета, поскольку ФНС перечисляет деньги только на расчетные счета;
нужно иметь кассу для расчетов с физлицами и передавать деньги инкассаторам.
Для комфортного взаимодействия с клиентами лучше открыть расчетный счет в банке и проводить платежи через него.
Арендовать офис лучше в центре города либо в месте с хорошей транспортной развязкой, высокой проходимостью, парковочными местами.
Конкретная локация офиса зависит от сегмента клиентов:
агентство по продаже и аренде элитных объектов недвижимости лучше разместить рядом с деловым кварталом;
фирму, специализирующуюся на объектах эконом-класса, лучше расположить в месте с хорошей проходимостью, доступом к остановкам общественного транспорта.
В помещении оборудуют:
рабочие места для штатных сотрудников,
зал для переговоров,
клиентскую зону.
Юристу необходим отдельный кабинет для работы с бумагами и оформления сделок. Желательно обустроить отдельный вход для агентства. При отсутствии такой возможности лучше выбрать площадь в оборудованном бизнес-центре. В план компании включают затраты на косметический или капитальный ремонт.
Для обустройства агентства нужно купить:
офисную мебель — столы, стулья, шкаф, стеллажи;
компьютеры, ноутбуки, факс, принтер;
программное обеспечение, базы данных;
подключение стабильного интернета, мини-АТС.
В агентстве нужны следующие сотрудники:
несколько агентов недвижимости;
офис-менеджер;
бухгалтер — он может работать по совместительству;
юрист — один или несколько.
Офис-менеджер необходим компании:
для регистрации и перераспределения входящих звонков;
фиксации корреспонденции;
формирования заявок на покупку или аренду объектов;
ведения учета сделок, контроля за хозяйственной частью деятельности офиса.
Юристы выполняют следующие обязанности:
контролируют точность документального оформления сделок;
составляют договоры;
проверяют данные о клиенте, объектах;
могут за отдельную плату консультировать потенциальных клиентов;
представляют интересы компании.
В основном специалисты в данной сфере получают процент от заключенной сделки. Некоторые компании предлагают фиксированную заработную плату опытным сотрудникам.
Агентству недвижимости необходимо разработать программу продвижения. Для рекламы понадобится логотип компании и фирменный стиль.
Обычно агентства используют такие методы рекламы:
баннеры;
листовки;
объявления на радиостанциях;
публикации в социальных сетях;
рекламу на специализированных порталах;
рассылки в мессенджерах;
объявления в соответствующих разделах электронных или печатных изданий.
Площадки для размещения рекламы зависят от выбранной целевой аудитории.
Эффективен для агентств недвижимости и email-маркетинг. С помощью этого инструмента создается база с данными клиентов, благодаря которой им можно регулярно отправлять электронные письма с предложениями.
Для развития бизнеса важно совершенствовать методы продвижения агентства в интернете. Например, разработать сайт и задействовать поисковую оптимизацию. Можно настроить контекстную рекламу в Яндексе.
Агентство недвижимости может иметь свой блог в социальных сетях. Его важно наполнять полезным контентом для потенциальных клиентов — текстами, видео, фото, презентациями, инфографикой, схемами.
Изменение рынка, конкуренция требуют от агентства недвижимости эффективного управления. Для этого нужно:
определить стратегию развития,
организовать бизнес-процессы,
сформировать грамотную структуру предприятия,
проводить маркетинговые исследования,
организовывать корпоративное обучение.
Важно оцифровать деятельность компании, перевести все данные в электронный формат. Это позволит:
повысить KPI,
расширить клиентскую базу,
уменьшить издержки и операционные риски.
Оптимизировать работу фирмы можно с помощью специализированного программного обеспечения. Отраслевые CRM-системы помогают:
вести учет операций,
формировать карточки объектов,
получать напоминания о звонках,
настраивать СМС-уведомления клиентам,
ставить задачи сотрудникам,
контролировать соблюдение дедлайнов.
С помощью программного обеспечения удобно составлять письма и договоры по шаблонам, готовить презентации объектов, вести отчетность.
Также для совершенствования работы можно настроить IP-телефонию, чтобы записывать звонки клиентов. Затем можно анализировать эффективность переговоров. По мере развития компании IP-телефонию интегрируют с CRM-системой. Это нужно, чтобы при обращении клиента менеджер сразу получал доступ к информации, какие сделки были совершены и какие запланированы.
Автор: Евгения Рыжова, копирайтер, предприниматель