Как выбрать и арендовать помещение для бизнеса начинающему ИП

• гипермаркет — большая торговая площадка, позволяющая реализовать масштабную бизнес-идею, площадь арендуемого помещения составляет больше 1000 квадратных метров, она может находиться в отдельном помещении или в крупном торговом центре;

• супермаркет — торговая площадь от 600 до 1000 квадратных метров, ассортимент может быть разнообразным, принцип обслуживания клиентов — самостоятельный, площадь может находиться в отдельном сооружении или входить в торговый центр;

• универсам — размер торговой площади от 200 до 600 квадратных метров, принцип работы и обслуживания клиентов, как в небольшом супермаркете;

• классический магазин — небольшая площадка до 300 квадратных метров, принцип обслуживания клиентов — через прилавок, товары распределяют на полках и витринах, подходит для низкого трафика клиентов; может располагаться как в отдельном помещении, так и на первом этаже жилого дома; 

• павильон — небольшая площадка до 20 квадратных метров, где могут реализовываться товары определенного вида или товары первой необходимости, обслуживание через прилавок;

• киоск — небольшая площадка, где можно продавать товары или готовую еду, горячие и холодные напитки.

Популярностью пользуются площади в торговых центрах — там большой поток потенциальных клиентов и готовые для работы пространства, в ремонт которых обычно не нужно вкладывать много средств.

• зоны отдыха — кинотеатры, кафе, игровые зоны;

• «островки», где можно предлагать товары определенных категорий — аксессуары для смартфонов, ювелирные украшения, косметику и другие;

• «островки» или небольшие огороженные площади для оказания услуг, это могут быть разного рода консультации, услуги по пошиву одежды, страхованию и другие. 

❗ Внимание
Самостоятельно искать площадь для аренды долго и не всегда безопасно. Придется тратить время, ежедневно смотреть объявления, договариваться о встречах с арендодателями. Есть риск нарваться на мошенников.

• агент должен хорошо знать город, где будет работать бизнес, и районы; уметь оценивать проходимость точки;

• агент должен понимать нужды клиента, чтобы подыскать подходящую для его деятельности площадку;

• комиссия за услуги агента должна быть адекватной, чаще всего она составляет от 50 до 100 % стоимости аренды за месяц, иногда комиссия берется частично с арендодателя и арендатора, иногда только с одной стороны.

1. Район. В центре города аренда обычно дороже, чем на окраинах, но поток потенциальных клиентов здесь выше. ИП выгодно снимать помещение в центральной части населенного пункта, если у него бар, ресторан, бутик, сетевой магазин. Если планируется открыть производство полуфабрикатов, то аренда в центре будет нерентабельна. Учитывать местоположение следует, исходя из вида деятельности.

2. Проходимость. Для некоторых видов бизнеса важно, чтобы точка была открыта в людном месте с большой проходимостью. Такое требование к помещению стоит соблюдать владельцам кофеен, закусочных, цветочных магазинов и других точек по продаже товаров, которые человек покупает ситуативно, по пути, когда их видит. В городах есть места скопления людей, и их надо знать. Если выбирать локацию в спальном районе, то точка должна вписываться в привычный маршрут потенциальных покупателей, которые будут проходить мимо нее по пути домой или в какие-либо учреждения.

3. Расстояние до образовательных, медицинских и досуговых учреждений. Его важно учитывать, если предприниматель планирует продавать товары, к реализации которых есть отдельные требования, например алкогольные напитки или табачную продукцию. В нормативных актах каждого региона есть требования по минимальному расстоянию и его измерению. 

4. Конкуренты. Если поблизости уже есть похожие точки или крупные сетевики, то это место будет невыгодным. Шансы привлечь покупателей снижаются в разы. Важно оценить район и изучить, какие магазины и офисы там работают.

5. Стоимость аренды. Арендатору следует учесть расходы на ежемесячную плату за помещение. Она не должна превышать 30 % от выручки, иначе аренда считается невыгодной.

6. Условия использования. Содержатся в договоре, предпринимателю необходимо их соблюдать, чтобы не возникло проблем и не пришлось платить штрафы или подыскивать новое место и переезжать. Не всегда арендодатель может быть согласен с тем, как будет использоваться его помещение.

7. Состояние. Если локация удачная, но помещение в плохом состоянии или не оборудовано должным образом, стоит рассчитать, что выгоднее — вложиться в ремонт или найти другое помещение. Помимо внешнего вида, нужно проверить наличие и оценить состояние инженерных сетей, электропроводки.

1. Вход — клиентам должно быть удобно заходить.

2. Зона погрузки и разгрузки — товар или оборудование должно быть удобно заносить и выносить, грузовые машины должны иметь доступ к складу, если для деятельности ИП это нужно.

3. Парковочная территория — для большинства видов бизнеса этот фактор имеет решающее значение. Если клиентам негде будет парковаться, они станут искать альтернативные магазины с удобной парковкой.

4. Возможность размещать рекламу — вывески и баннеры должно быть видно, при этом их внешний вид и размещение следует согласовать с районными властями. На фасадах некоторых зданий запрещено вешать любые вывески. Если точка открывается в многоквартирном доме, наружная реклама не должна мешать жильцам. Иногда за размещение вывески или баннера требуется заплатить дополнительно.

5. Система кондиционирования — нужна, чтобы сотрудникам и клиентам было комфортно находиться в помещении.

6. Электроэнергия — если планируется установка оборудования, требующего больших мощностей, важно узнать заранее, что можно подключать в помещении, в каком состоянии находится электрика, соответствует ли помещение требованиям пожарной безопасности.

7. Коммуникации — санузел обязательно должен быть в помещении. В зависимости от вида деятельности он может быть только для сотрудников или отдельно еще и для клиентов.

📌 Совет
При осмотре помещения лучше делать фотографии. Благодаря им будет возможность еще раз в спокойной обстановке посмотреть на интерьер и особенности площади, чтобы убедиться, что она подходит. Это поможет принять взвешенное решение.

• паспорт того, кто будет заключать и подписывать договор;

• сведения о компании из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;

• доверенность, если договор аренды заключается не владельцем помещения;

• свежая выписка из ЕГРН;

•  технический план помещения;

• договоры с обслуживающими организациями.

• паспорт того, кто подписывает договор аренды помещения;

• сведения о компании из ЕГРИП;

• доверенность, если сделку заключает доверенное лицо.

❗ Внимание
Перед тем как подписать документы, нужно внимательно все перечитать, проверить, правильно ли заполнены бумаги. Если есть подозрительные пункты, лучше их обсудить с юристом. При заключении договора аренды сроком от одного года и более нужно зарегистрировать сделку в Росреестре. Пока долгосрочный договор аренды не будет зарегистрирован, в силу он не вступает.

• фиксированная часть по договору за помещение — зависит от площади, района, состояния помещения, наличия или отсутствия оборудования и других факторов;

• переменная часть — она может быть включена в договор, в этом случае арендатор платит еще и процент от продаж;

• плата за коммунальные услуги — как правило, эти расходы ложатся на арендатора коммерческого помещения, сумма зависит от установленных в регионе тарифов и объема потребления ресурсов. 

💼 Пример
Арендатор площади под продуктовый магазин платит арендодателю 100 тысяч рублей в месяц за пользование помещением и еще 20 % от продаж. Если владелец бизнеса заработает за месяц 700 тысяч рублей, то по договору он отдаст 240 тысяч за аренду и отдельно оплатит коммунальные услуги.

1. Предмет договора — помещение с полным описанием и уточнением, что оно сдается в аренду без обременений. 

2. Срок действия договора — краткосрочный (до 11 месяцев), долгосрочный (от года), без определенного срока.

3. Способы оплаты — размер платежа, сроки внесения и порядок.

4. Права и обязанности сторон — обсуждаются индивидуально и фиксируются в договоре.

5. Данные сторон.