Как начинающему ИП выбрать и арендовать помещение для бизнеса

• гипермаркет — большая торговая площадка, позволяющая реализовать масштабную бизнес-идею, площадь арендуемого помещения составляет больше 1000 квадратных метров, она может находиться в отдельном помещении или в крупном торговом центре;

• супермаркет — торговая площадь от 600 до 1000 квадратных метров, ассортимент может быть разнообразным, принцип обслуживания клиентов — самостоятельный, площадь может находиться в отдельном сооружении или входить в торговый центр;

• универсам — размер торговой площади от 200 до 600 квадратных метров, принцип работы и обслуживания клиентов, как в небольшом супермаркете;

• классический магазин — небольшая площадка до 300 квадратных метров, принцип обслуживания клиентов — через прилавок, товары распределяют на полках и витринах, подходит для низкого трафика клиентов; может располагаться как в отдельном помещении, так и на первом этаже жилого дома; 

• павильон — небольшая площадка до 20 квадратных метров, где могут реализовываться товары определенного вида или товары первой необходимости, обслуживание через прилавок;

• киоск — небольшая площадка, где можно продавать товары или готовую еду, горячие и холодные напитки.

Популярностью пользуются площади в торговых центрах — там большой поток потенциальных клиентов и готовые для работы пространства, в ремонт которых обычно не нужно вкладывать много средств.

• зоны отдыха — кинотеатры, кафе, игровые зоны;

• «островки», где можно предлагать товары определенных категорий — аксессуары для смартфонов, ювелирные украшения, косметику и другие;

• «островки» или небольшие огороженные площади для оказания услуг, это могут быть разного рода консультации, услуги по пошиву одежды, страхованию и другие. 

❗ Внимание
Самостоятельно искать площадь для аренды долго и не всегда безопасно. Придется тратить время, ежедневно смотреть объявления, договариваться о встречах с арендодателями. Есть риск нарваться на мошенников.

• агент должен хорошо знать город, где будет работать бизнес, и районы; уметь оценивать проходимость точки;

• агент должен понимать нужды клиента, чтобы подыскать подходящую для его деятельности площадку;

• комиссия за услуги агента должна быть адекватной, чаще всего она составляет от 50 до 100 % стоимости аренды за месяц, иногда комиссия берется частично с арендодателя и арендатора, иногда только с одной стороны.

1. Район. В центре города аренда обычно дороже, чем на окраинах, но поток потенциальных клиентов здесь выше. ИП выгодно снимать помещение в центральной части населенного пункта, если у него бар, ресторан, бутик, сетевой магазин. Если планируется открыть производство полуфабрикатов, то аренда в центре будет нерентабельна. Учитывать местоположение следует, исходя из вида деятельности.

2. Проходимость. Для некоторых видов бизнеса важно, чтобы точка была открыта в людном месте с большой проходимостью. Такое требование к помещению стоит соблюдать владельцам кофеен, закусочных, цветочных магазинов и других точек по продаже товаров, которые человек покупает ситуативно, по пути, когда их видит. В городах есть места скопления людей, и их надо знать. Если выбирать локацию в спальном районе, то точка должна вписываться в привычный маршрут потенциальных покупателей, которые будут проходить мимо нее по пути домой или в какие-либо учреждения.

3. Расстояние до образовательных, медицинских и досуговых учреждений. Его важно учитывать, если предприниматель планирует продавать товары, к реализации которых есть отдельные требования, например алкогольные напитки или табачную продукцию. В нормативных актах каждого региона есть требования по минимальному расстоянию и его измерению. 

4. Конкуренты. Если поблизости уже есть похожие точки или крупные сетевики, то это место будет невыгодным. Шансы привлечь покупателей снижаются в разы. Важно оценить район и изучить, какие магазины и офисы там работают.

5. Стоимость аренды. Арендатору следует учесть расходы на ежемесячную плату за помещение. Она не должна превышать 30 % от выручки, иначе аренда считается невыгодной.

6. Условия использования. Содержатся в договоре, предпринимателю необходимо их соблюдать, чтобы не возникло проблем и не пришлось платить штрафы или подыскивать новое место и переезжать. Не всегда арендодатель может быть согласен с тем, как будет использоваться его помещение.

7. Состояние. Если локация удачная, но помещение в плохом состоянии или не оборудовано должным образом, стоит рассчитать, что выгоднее — вложиться в ремонт или найти другое помещение. Помимо внешнего вида, нужно проверить наличие и оценить состояние инженерных сетей, электропроводки.

1. Вход — клиентам должно быть удобно заходить.

2. Зона погрузки и разгрузки — товар или оборудование должно быть удобно заносить и выносить, грузовые машины должны иметь доступ к складу, если для деятельности ИП это нужно.

3. Парковочная территория — для большинства видов бизнеса этот фактор имеет решающее значение. Если клиентам негде будет парковаться, они станут искать альтернативные магазины с удобной парковкой.

4. Возможность размещать рекламу — вывески и баннеры должно быть видно, при этом их внешний вид и размещение следует согласовать с районными властями. На фасадах некоторых зданий запрещено вешать любые вывески. Если точка открывается в многоквартирном доме, наружная реклама не должна мешать жильцам. Иногда за размещение вывески или баннера требуется заплатить дополнительно.

5. Система кондиционирования — нужна, чтобы сотрудникам и клиентам было комфортно находиться в помещении.

6. Электроэнергия — если планируется установка оборудования, требующего больших мощностей, важно узнать заранее, что можно подключать в помещении, в каком состоянии находится электрика, соответствует ли помещение требованиям пожарной безопасности.

7. Коммуникации — санузел обязательно должен быть в помещении. В зависимости от вида деятельности он может быть только для сотрудников или отдельно еще и для клиентов.

📌 Совет
При осмотре помещения лучше делать фотографии. Благодаря им будет возможность еще раз в спокойной обстановке посмотреть на интерьер и особенности площади, чтобы убедиться, что она подходит. Это поможет принять взвешенное решение.

• паспорт того, кто будет заключать и подписывать договор;

• сведения о компании из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;

• доверенность, если договор аренды заключается не владельцем помещения;

• свежая выписка из ЕГРН;

•  технический план помещения;

• договоры с обслуживающими организациями.

• паспорт того, кто подписывает договор аренды помещения;

• сведения о компании из ЕГРИП;

• доверенность, если сделку заключает доверенное лицо.

• фиксированная часть по договору за помещение — зависит от площади, района, состояния помещения, наличия или отсутствия оборудования и других факторов;

• переменная часть — она может быть включена в договор, в этом случае арендатор платит еще и процент от продаж;

• плата за коммунальные услуги — как правило, эти расходы ложатся на арендатора коммерческого помещения, сумма зависит от установленных в регионе тарифов и объема потребления ресурсов. 

💼 Пример
Арендатор площади под продуктовый магазин платит арендодателю 100 тысяч рублей в месяц за пользование помещением и еще 20 % от продаж. Если владелец бизнеса заработает за месяц 700 тысяч рублей, то по договору он отдаст 240 тысяч за аренду и отдельно оплатит коммунальные услуги.

1. Предмет договора — помещение с полным описанием и уточнением, что оно сдается в аренду без обременений. 

2. Срок действия договора — краткосрочный (до 11 месяцев), долгосрочный (от года), без определенного срока.

3. Способы оплаты — размер платежа, сроки внесения и порядок.

4. Права и обязанности сторон — обсуждаются индивидуально и фиксируются в договоре.

5. Данные сторон.

• адрес;

• площадь;

• номер офиса или комнаты;

• кадастровый номер, если есть отдельный.

В документе стоит сразу прописать и условия изменения арендной платы, чтобы внезапно собственник помещения не смог повысить стоимость вдвое.

1. Краткосрочный договор. Обычно заключается на 11 месяцев. Это удобно, если ИП только открыл бизнес и не уверен, что он будет успешным. После окончания действия договора его  перезаключают.

2. Долгосрочный договор. Его заключают на срок от 1 года и обязательно регистрируют в Росреестре. Все последующие изменения в документе также должны регистрироваться. При этом в ЕГРН вносится запись, что помещение арендуют.

3. Договор на неопределенный срок. Такой договор аренды не нужно регистрировать, но он не подходит для снятия коммерческих или торговых помещений. Собственник может расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив арендатора за определенное время. Его может не хватить, чтобы арендовать новое нежилое помещение для бизнеса, и деятельности придется приостановить.

• состояние ремонта,

• перечень имущества.

🔔 Важно
Пока не подписан передаточный акт, предприниматель должен платить арендную плату, даже если действие договора закончилось. Это подтверждает судебная практика.