Как начинающему ИП выбрать и арендовать помещение для бизнеса
Статья

Как начинающему ИП выбрать и арендовать помещение для бизнеса

Поделитесь этим материалом с друзьями


Аудиоверсия этой статьи

Аренда помещения для начинающего ИП — один из важных шагов. Если неправильно подобрать торговую площадь, то вложения не окупятся, и бизнес может прогореть. Чтобы взять помещение в аренду с минимальными рисками, стоит учесть советы и рекомендации опытных предпринимателей

Содержание

Какие бывают площади для аренды
Как найти помещение для бизнеса
Что учитывать при выборе помещения
На что обращать внимание при осмотре площади
Какие документы нужны для аренды помещения
Арендная плата: из чего состоит и как рассчитать
Как заключить договор аренды
На что обратить внимание при заключении договора аренды
Возможные риски при аренде помещения


Платформа знаний и сервисов для бизнеса

🚀 Сервис для быстрого старта бизнеса

Вы можете зарегистрировать бизнес бесплатно и без визита в налоговую — через сервис от Деловой среды

Подать заявку онлайн

Какие бывают площади для аренды

Арендуемая площадь должна соответствовать нуждам бизнеса, который открывает предприниматель. Помещение для коммерческого предприятия выбирают по различным критериям, например, учитывают профиль компании, ее масштаб, технические требования к помещению для разных видов деятельности.

Виды торговых площадей:

  • гипермаркет — большая торговая площадка, позволяющая реализовать масштабную бизнес-идею, площадь арендуемого помещения составляет больше 1000 квадратных метров, она может находиться в отдельном помещении или в крупном торговом центре;

  • супермаркет — торговая площадь от 600 до 1000 квадратных метров, ассортимент может быть разнообразным, принцип обслуживания клиентов — самостоятельный, площадь может находиться в отдельном сооружении или входить в торговый центр;

  • универсам — размер торговой площади от 200 до 600 квадратных метров, принцип работы и обслуживания клиентов, как в небольшом супермаркете;

  • классический магазин — небольшая площадка до 300 квадратных метров, принцип обслуживания клиентов — через прилавок, товары распределяют на полках и витринах, подходит для низкого трафика клиентов; может располагаться как в отдельном помещении, так и на первом этаже жилого дома; 

  • павильон — небольшая площадка до 20 квадратных метров, где могут реализовываться товары определенного вида или товары первой необходимости, обслуживание через прилавок;

  • киоск — небольшая площадка, где можно продавать товары или готовую еду, горячие и холодные напитки.

Популярностью пользуются площади в торговых центрах — там большой поток потенциальных клиентов и готовые для работы пространства, в ремонт которых обычно не нужно вкладывать много средств.

В зависимости от деятельности предпринимателя, ему могут подойти такие площадки:

  • зоны отдыха — кинотеатры, кафе, игровые зоны;

  • «островки», где можно предлагать товары определенных категорий — аксессуары для смартфонов, ювелирные украшения, косметику и другие;

  • «островки» или небольшие огороженные площади для оказания услуг, это могут быть разного рода консультации, услуги по пошиву одежды, страхованию и другие. 

Подбор площади для ИП зависит от деятельности компании и целей владельца бизнеса. Для малого предприятия арендовать дорогую большую площадку нерентабельно, крупной компании маленькая площадь не позволит удобно организовать работу.

Как найти помещение для бизнеса

Помещение для аренды под деятельность ИП можно искать самостоятельно или при помощи агентов по работе с недвижимостью. Можно мониторить в своем городе предложения на специализированных порталах, например на Циан, или на сайтах объявлений вроде Авито.

Внимание
Самостоятельно искать площадь для аренды долго и не всегда безопасно. Придется тратить время, ежедневно смотреть объявления, договариваться о встречах с арендодателями. Есть риск нарваться на мошенников.

Агент по недвижимости возьмет на себя всю работу, но за его услуги придется заплатить. Здесь выбор зависит от предпринимателя. Если есть время и желание, то можно заняться поиском помещения самостоятельно. Если нет, подобрать хорошего агента можно по следующим критериям:

  • агент должен хорошо знать город, где будет работать бизнес, и районы; уметь оценивать проходимость точки;

  • агент должен понимать нужды клиента, чтобы подыскать подходящую для его деятельности площадку;

  • комиссия за услуги агента должна быть адекватной, чаще всего она составляет от 50 до 100 % стоимости аренды за месяц, иногда комиссия берется частично с арендодателя и арендатора, иногда только с одной стороны.

🚀 Сервис для быстрого старта бизнеса

Вы можете зарегистрировать бизнес бесплатно и без визита в налоговую — через сервис от Деловой среды

Подать заявку онлайн

Что учитывать при выборе помещения

Выбор площадки, на которой будет работать бизнес, имеет стратегическое значение. При поиске помещения стоит обратить внимание на следующие нюансы:

  1. Район. В центре города аренда обычно дороже, чем на окраинах, но поток потенциальных клиентов здесь выше. ИП выгодно снимать помещение в центральной части населенного пункта, если у него бар, ресторан, бутик, сетевой магазин. Если планируется открыть производство полуфабрикатов, то аренда в центре будет нерентабельна. Учитывать местоположение следует, исходя из вида деятельности.

  2. Проходимость. Для некоторых видов бизнеса важно, чтобы точка была открыта в людном месте с большой проходимостью. Такое требование к помещению стоит соблюдать владельцам кофеен, закусочных, цветочных магазинов и других точек по продаже товаров, которые человек покупает ситуативно, по пути, когда их видит. В городах есть места скопления людей, и их надо знать. Если выбирать локацию в спальном районе, то точка должна вписываться в привычный маршрут потенциальных покупателей, которые будут проходить мимо нее по пути домой или в какие-либо учреждения.

  3. Расстояние до образовательных, медицинских и досуговых учреждений. Его важно учитывать, если предприниматель планирует продавать товары, к реализации которых есть отдельные требования, например алкогольные напитки или табачную продукцию. В нормативных актах каждого региона есть требования по минимальному расстоянию и его измерению. 

  4. Конкуренты. Если поблизости уже есть похожие точки или крупные сетевики, то это место будет невыгодным. Шансы привлечь покупателей снижаются в разы. Важно оценить район и изучить, какие магазины и офисы там работают.

  5. Стоимость аренды. Арендатору следует учесть расходы на ежемесячную плату за помещение. Она не должна превышать 30 % от выручки, иначе аренда считается невыгодной.

  6. Условия использования. Содержатся в договоре, предпринимателю необходимо их соблюдать, чтобы не возникло проблем и не пришлось платить штрафы или подыскивать новое место и переезжать. Не всегда арендодатель может быть согласен с тем, как будет использоваться его помещение.

  7. Состояние. Если локация удачная, но помещение в плохом состоянии или не оборудовано должным образом, стоит рассчитать, что выгоднее — вложиться в ремонт или найти другое помещение. Помимо внешнего вида, нужно проверить наличие и оценить состояние инженерных сетей, электропроводки.

Неправильный выбор помещения чреват трудностями и неприятностями для бизнеса.

💎 Деловая среда Премиум

Вступайте в закрытый клуб и получите доступ к 1000+ идей для развития бизнеса

Попробовать бесплатно на 14 дней

На что обращать внимание при осмотре площади

Само помещение тоже требует тщательного осмотра. Чтобы не ошибиться с выбором, можно руководствоваться следующим чек-листом. В нем собраны самые важные характеристики арендных помещений:

  1. Вход — клиентам должно быть удобно заходить.

  2. Зона погрузки и разгрузки — товар или оборудование должно быть удобно заносить и выносить, грузовые машины должны иметь доступ к складу, если для деятельности ИП это нужно.

  3. Парковочная территория — для большинства видов бизнеса этот фактор имеет решающее значение. Если клиентам негде будет парковаться, они станут искать альтернативные магазины с удобной парковкой.

  4. Возможность размещать рекламу — вывески и баннеры должно быть видно, при этом их внешний вид и размещение следует согласовать с районными властями. На фасадах некоторых зданий запрещено вешать любые вывески. Если точка открывается в многоквартирном доме, наружная реклама не должна мешать жильцам. Иногда за размещение вывески или баннера требуется заплатить дополнительно.

  5. Система кондиционирования — нужна, чтобы сотрудникам и клиентам было комфортно находиться в помещении.

  6. Электроэнергия — если планируется установка оборудования, требующего больших мощностей, важно узнать заранее, что можно подключать в помещении, в каком состоянии находится электрика, соответствует ли помещение требованиям пожарной безопасности.

  7. Коммуникации — санузел обязательно должен быть в помещении. В зависимости от вида деятельности он может быть только для сотрудников или отдельно еще и для клиентов.

📌 Совет
При осмотре помещения лучше делать фотографии. Благодаря им будет возможность еще раз в спокойной обстановке посмотреть на интерьер и особенности площади, чтобы убедиться, что она подходит. Это поможет принять взвешенное решение.

Какие документы нужны для аренды помещения

Перед тем как заключать договор аренды помещения, сторонам следует подготовить документы.

Арендодатель должен предоставить:

  • паспорт того, кто будет заключать и подписывать договор;

  • сведения о компании из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;

  • доверенность, если договор аренды заключается не владельцем помещения;

  • свежая выписка из ЕГРН;

  •  технический план помещения;

  • договоры с обслуживающими организациями.

Даже если договор заключается третьим лицом (агентом), предпринимателю следует самостоятельно проверить всю документацию. В случае каких-то проблем или нестыковок разбираться с этим будет ИП, а не агент, поэтому лучше обезопасить себя.

До заключения сделки арендатор собирает такой пакет документов:

  • паспорт того, кто подписывает договор аренды помещения;

  • сведения о компании из ЕГРИП;

  • доверенность, если сделку заключает доверенное лицо.

По итогам процедуры будут подготовлены договор аренды помещения и акт приема-передачи с описанием состояния помещения, наличия мебели, оборудования.

Перед тем как подписать документы, нужно внимательно все перечитать, проверить, правильно ли заполнены бумаги. Если есть подозрительные пункты, лучше их обсудить с юристом. При заключении договора аренды сроком от одного года и более нужно зарегистрировать сделку в Росреестре. Пока долгосрочный договор аренды не будет зарегистрирован, в силу он не вступает.

💎 Деловая среда Премиум

Вступайте в закрытый клуб и получите доступ к 1000+ идей для развития бизнеса

Попробовать бесплатно на 14 дней

Арендная плата: из чего состоит и как рассчитать

Арендная плата обычно состоит из нескольких частей. Все зависит от условий арендодателя и нужд арендатора, иногда могут разрабатывать индивидуальные условия.

Ежемесячно арендатор при стандартном договоре вносит следующие виды платежей:

  • фиксированная часть по договору за помещение — зависит от площади, района, состояния помещения, наличия или отсутствия оборудования и других факторов;

  • переменная часть — она может быть включена в договор, в этом случае арендатор платит еще и процент от продаж;

  • плата за коммунальные услуги — как правило, эти расходы ложатся на арендатора коммерческого помещения, сумма зависит от установленных в регионе тарифов и объема потребления ресурсов. 

💼 Пример
Арендатор площади под продуктовый магазин платит арендодателю 100 тысяч рублей в месяц за пользование помещением и еще 20 % от продаж. Если владелец бизнеса заработает за месяц 700 тысяч рублей, то по договору он отдаст 240 тысяч за аренду и отдельно оплатит коммунальные услуги.

Как заключить договор аренды

Для заключения договора аренды можно взять шаблон и доработать пункты с учетом потребностей бизнеса. Также можно обратиться к специалисту, который за отдельную плату составит договор, удовлетворяющий обе стороны.

Стандартный договор аренды помещения состоит из 5 частей:

  1. Предмет договора — помещение с полным описанием и уточнением, что оно сдается в аренду без обременений. 

  2. Срок действия договора — краткосрочный (до 11 месяцев), долгосрочный (от года), без определенного срока.

  3. Способы оплаты — размер платежа, сроки внесения и порядок.

  4. Права и обязанности сторон — обсуждаются индивидуально и фиксируются в договоре.

  5. Данные сторон.

В договоре важно не допускать двусмысленности и общих фраз. Конкретика упрощает отношения между арендодателем и арендатором и позволяет быстро разрешать конфликты, если они возникают.

💶 Откройте счет и получите бонусы

Откройте расчетный счет в Сбербанке и получите множество бонусов на развитие бизнеса

Открыть счет

На что обратить внимание при заключении договора аренды

Чтобы договор аренды помещения не был признан незаключенным, необходимо соблюсти ряд важных условий. Рассмотрим их подробнее

Описание объекта недвижимости

В договоре аренды обязательно нужно подробно описать объект недвижимости:

  • адрес;

  • площадь;

  • номер офиса или комнаты;

  • кадастровый номер, если есть отдельный.

Стоит попросить арендодателя приложить к договору выписку из Единого государственного реестра недвижимости с планировкой.

Если этих данных не будет, то при судебном разбирательстве условия договора могут быть признаны несогласованными, а договор — незаключенным. Также это позволит избежать съема непригодного помещения для бизнеса.

Размер арендной платы

Аренда коммерческого помещения подразумевает внесение платы, поэтому в договоре она должна быть четко прописана. Согласно статье 654 ГК РФ, при отсутствии этого пункта договор может быть объявлен незаключенным.

Указанный в договоре размер аренды помещений также может быть учтен при налогообложении.

В документе стоит сразу прописать и условия изменения арендной платы, чтобы внезапно собственник помещения не смог повысить стоимость вдвое.

Срок договора

Арендатору важно зафиксировать в документах и срок, на который он планирует снять офис. Выбирают из таких вариантов:

  1. Краткосрочный договор. Обычно заключается на 11 месяцев. Это удобно, если ИП только открыл бизнес и не уверен, что он будет успешным. После окончания действия договора его  перезаключают.

  2. Долгосрочный договор. Его заключают на срок от 1 года и обязательно регистрируют в Росреестре. Все последующие изменения в документе также должны регистрироваться. При этом в ЕГРН вносится запись, что помещение арендуют.

  3. Договор на неопределенный срок. Такой договор аренды не нужно регистрировать, но он не подходит для снятия коммерческих или торговых помещений. Собственник может расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив арендатора за определенное время. Его может не хватить, чтобы арендовать новое нежилое помещение для бизнеса, и деятельности придется приостановить.

Акт приема и передачи

Чтобы арендовать помещение без юридических последствий, нужно при подписании договора обязательно подписать и акт приема недвижимости. В нем указывают:

  • состояние ремонта,

  • перечень имущества.

По окончанию аренды нужно подписать передаточный акт. Он фиксирует срок сдачи помещения и его физическое состояние.

🔔 Важно
Пока не подписан передаточный акт, предприниматель должен платить арендную плату, даже если действие договора закончилось. Это подтверждает судебная практика.

Возможные риски при аренде помещения

Арендаторы чаще всего сталкиваются с рядом проблем.

Помещение под обременением. Это значит, что его могут арестовать за долги арендодателя. Пользоваться площадью арендатор не сможет, несмотря на наличие договора. Перед его заключением необходимо проверить, свободна ли сдаваемая в аренду площадь от обременения.

Арендодатель меняет стоимость аренды на свое усмотрение. Чтобы этого не происходило, условия оплаты должны быть четко прописаны в договоре.

Арендодатель просит в короткий срок освободить помещение. Чтобы этого не произошло, необходимо в договоре прописать срок, на который арендуется площадь, а также условия, при которых возможно «выселение». Так предприниматель защитит себя от самовольных решений собственника помещения.

Чтобы арендовать помещение и развивать бизнес, не боясь возможных рисков, предпринимателю следует выбирать помещение с учетом обязательных критериев и требований, а также внимательно изучить договор перед подписанием, прояснив и устранив все пункты, вызывающие сомнения. Так ИП убережет себя от возможных проблем в сможет спокойно работать.

Автор: Евгения Рыжова, копирайтер, предпринимать

🚀 Сервис для быстрого старта бизнеса

Вы можете зарегистрировать бизнес бесплатно и без визита в налоговую — через сервис от Деловой среды

Подать заявку онлайн

Поделиться

Оценить

5 баллов

Комментарии

Зарегистрируйтесь или войдите, чтобы оставлять комментарии