Предприниматели часто берут в аренду помещения для складов и магазинов, оборудование, транспорт. В этой статье эксперты компании «КонсультантПлюс» расскажут, как оформить все юридически корректно — составить, изменить и расторгнуть договор аренды.
Объектом аренды может быть недвижимость — земельный участок, помещение, здание, или движимое имущество — транспортное средство, оборудование. Сдавать в аренду можно и часть вещи, например, часть земельного участка.
Разработчик справочной правовой системы КонсультантПлюс
Как заключить договор аренды
Если арендодатель — частное лицо, то договор заключается по общим правилам. То есть одна сторона направляет оферту (предложение заключить договор), а вторая акцептует ее (соглашается с офертой). статья 432, статья 435, статья 438 ГК РФ
Лучше заключать договор в виде одного документа, подписанного сторонами. Это наиболее удобно для подтверждения факта заключения договора и взаимодействия контрагентов в процессе его исполнения.
Если арендодатель – государство (РФ, субъект РФ, муниципальное образование), часто в законодательстве есть особенности заключения.
Например, аренда земельного участка. Если участок находится в публичной собственности, договор аренды чаще всего заключается на торгах. Однако возможно его заключение и без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ).
Какие условия включить в договор аренды
В договор аренды обязательно нужно включить:
Предмет договора. Главное - укажите сведения об объекте аренды, позволяющие точно его определить;
Размер арендной платы;
Назначение имущества.
Это минимальный набор условий, в действительности их намного больше.
Чаще всего оговаривают срок аренды. Это необязательное условие, но для аренды, заключенной на неопределённый срок существует упрощенный порядок прекращения отношений. В зависимости от ситуации это может быть выгодно для вас или наоборот. Долгосрочные договоры аренды недвижимости (свыше 1 года) подлежат госрегистрации в ЕГРН.
Еще важный момент — порядок пользования объектом аренды. Стандартно обязанности по содержанию и улучшению имущества распределены как показано в таблице, а в договоре можно распределить их как угодно.
Стандартный порядок пользования арендованным имуществом.
Можно ли арендовать или брать в аренду без договора
Да, это возможно — тогда это будет фактическая аренда. Если нет договора, или он не зарегистрирован (когда срок аренды более года), законодательство все равно признает в случае спора эти отношения между сторонами действительными. Если нет подписанного между сторонами договора, это не дает оснований арендатору не платить за пользование.
Договора как документа может не быть или он не зарегистрирован (когда срок аренды более года), однако есть отношения по пользованию имуществом. Закон признает эти отношения между сторонами и запрещает недобросовестно требовать их признания недействительными или незаключенными. Поэтому если нет подписанного между сторонами договора, то это не дает оснований арендатору не платить за пользование. Cтатья 166 и статья 432 ГК РФ
Однако, не составляя и не подписывая договор аренды, стороны в случае спора могут рассчитывать только на нормы Гражданского кодекса РФ, некоторые из которых могут быть неудобны или арендодателю, или арендатору. Поэтому лучше и сдавать, и брать имущество в аренду по договору.
Как изменить или расторгнуть договор аренды
Договор аренды можно изменить или расторгнуть двумя способами:
1. По соглашению сторон
2. В одностороннем внесудебном порядке
При этом следует учитывать разницу процедуры отказа для срочной и бессрочной аренды.
Процедура отказа для срочной и бессрочной аренды.
3. Через суд — по основаниям, установленным законом или договором.
Одна из сторон может расторгнуть договор при существенном нарушении условий другой стороной. п. 2 ст. 450 ГК РФ
В таблице — нарушения договора аренды, по которым можно прервать договор:
Существенные нарушения договора аренды.
Подробнее о всех способах расторгнуть или изменить договор — читайте в статье:
