Что такое эскроу-счета: где и как применяются

Что такое эскроу-счета? Их чаще всего используют при покупке недвижимости для снижения рисков приобретающей стороны. Представляют собой счета в банке, куда вносятся средства. Деньги замораживаются до момента подписания документов и завершения сделки.

Как использовать? Эскроу-счета также можно использовать при продаже ценных бумаг, в долевом строительстве, при заключении мирового соглашения. Для их открытия необходимо обратиться в банк и предоставить пакет необходимых документов. 

Что такое эскроу-счета простыми словами

Эскроу называется особый счет в банке, который открывается для минимизации рисков при проведении сделки. Один участник сделки переводит на данный счет финансы, и они депонируются (иначе — замораживаются). Данные средства другой участник сделки получит только после полного исполнения своих обязательств (переоформит транспортное средство, передаст право собственности, растаможит груз).

Эскроу-счета используются при:

• долевом строительстве;

• реализации ценных бумаг;

• заключении мирового соглашения в суде;

• продаже недвижимости;

• реализации бизнеса;

• проведении операций с интеллектуальной собственностью (продажа изобретений или товарных знаков).

Например, для покупки недвижимости человек может открыть такой эскроу-счет, если опасается, что продавец его обманет. В этом случае деньги продавец может получить только после смены собственника объекта.

Нужно сказать, что для его открытия заключается договор счета эскроу — это специальное соглашение между банком и участниками сделки. В нем указаны основания, на которых банк должен перечислить денежные средства получателю. Не нужно путать договор эскроу и договор счета эскроу.

Помните, что на таких эскроу-счетах можно депонировать не только финансы, но и другое движимое имущество. С недвижимыми объектами так поступить нельзя.

Тот, кто размещает средства на счете, называется депонентом, а получатель денег (после исполнения договорных обязательств) — бенефициаром. Того, кто проводит депонирование средств или имущества на счете, называют эскроу-агентом.

Эскроу-агент является независимой стороной, гарантирующей сделку, осуществляющей ее контроль и оценивающей выполнение договорных требований бенефициаром. Что конкретно будет доказывать, что требования исполнены, решают, как правило, сами участники сделки.

По программе поддержки предпринимательства и малого бизнеса

Полезные материалы по продажам из закрытого клуба Деловой Среды

Мы знаем, как руководителям сейчас непросто, поэтому подготовили материалы, внедрив которые, вы можете увеличить количество продаж ваших менеджеров на 60%. Обратите особое внимание на 3 документ, его важно знать каждому!

Скачивайте и используйте уже сегодня:

Как увеличить продажи на 15 чеков в день

Конспект лайфхака

Как сделать KPI для отдела продаж, чтобы прибыль росла на 20% и более?

Что нужно сделать, чтобы клиент понял, что ему нужны именно вы

Как на холодных звонках заработать 1.5 млрд ₽

Гайд по составлению продающих скриптов для менеджеров

Рабочие способы, как увеличить средний чек в продажах

2 действия, которые увеличат не только чек, но и продажи как минимум в 2 раза

Скачать подборку бесплатно

PDF 2,5 mb

Уже скачали 27173 человек

Только до 29 ноября

Полезные материалы по продажам из закрытого клуба Деловой Среды

Как увеличить продажи на 15 чеков в день

Как сделать KPI для отдела продаж, чтобы прибыль росла на 20% и более?

Как на холодных звонках заработать 1.5 млрд ₽

Рабочие способы, как увеличить средний чек в продажах

Только до 29 ноября

Введите ваши данные для получения доступа к файлу:

Введите ваши данные для получения доступа к файлу:

Нужно знать, что такой эскроу-счет в России открыть может только банк. Если гарант не наделен статусом кредитной организации, то он может осуществлять депонирование денежных средств или ценных бумаг на специальных номинальных счетах.

Преимущества и недостатки использования эскроу-счета

Преимущества:

• Счет обеспечивает финансовую безопасность покупателей — именно для этого и создавалась такая модель расчетов между тем, кто покупает, и тем, кто продает недвижимость. Даже если вы приобретаете квартиру в строящемся доме, вы можете спокойно ждать, когда объект будет сдан, и не бояться, что деньги уйдут неизвестно куда. Вы в итоге либо получите свою квартиру, либо вам вернут вложенные деньги.

• Покупателю недвижимости не нужно платить за открытие и обслуживание эскроу-счета.

Недостатки:

• Подорожание недвижимости. Раньше строительные компании возводили объекты за счет денег дольщиков, а сейчас им приходится либо вкладывать свои средства, либо воспользоваться проектным финансированием, то есть оформлять целевой кредит в банке. В результате за проценты по кредиту и его обслуживание платят покупатели, приобретая недвижимость по более высокой стоимости.

• Предусмотрен лимит на сумму денег, положенных к возврату, если банк обанкротится. Покупатель сможет вернуть не больше10 миллионов рублей. И если этих денег будет достаточно, чтобы купить жилье в большинстве регионов страны, то в Москве квартиры стоят дороже, поэтому риски сохраняются.

• На счете находится фиксированная сумма, а недвижимость дорожает. И если застройщик через несколько лет не исполнит своих обязательств, а недвижимость будет стоить больше, то такую же квартиру, даже вернув деньги, купить уже не получится.

• Если застройщик не выполняет договор, то возврат денег производится только со счета эскроу. Такой порядок значит, что при ипотеке уплаченные за время строительства проценты будут расходами покупателя, которые он уже не вернет. Если учесть, что в среднем дома строятся 1,5–2 года, потери могут составлять до 20 % от цены квартиры при самом маленьком первоначальном взносе.

Как открыть эскроу—счет

Договор на открытие счета должны подписывать одновременно все участники сделки, то есть банк, депонент и бенефициар. Исключение составляет договор долевого участия в строительстве. В этом случае застройщик является бенефициаром и заранее договаривается с банком.

При открытии счета составляется договор, в котором указываются все важные условия: какая услуга оказывается или какой товар реализуется, кто покупатель, кто продавец, сроки сделки.

Также обязательно должно быть указано, каким образом бенефициар будет доказывать выполнение условий договора. Например, если дело касается недвижимости, можно написать, что банк переведет деньги продавцу только тогда, когда он подаст в банк выписку из ЕГРН, которая докажет, что покупатель стал собственником объекта.

После этого депонент переводит денежные средства на счет, а стороны производят оплату услуг банка-агента.

Пакет документов для открытия счета в разных банках может отличаться, однако нужно знать, что в этом механизме открытия эскроу-счета есть такие обязательные элементы, как заявление на открытие от клиента и документ, удостоверяющий личность.

Представитель юридического лица должен предоставить копию устава или учредительного договора, заверенную нотариусом. Также должен быть документ, подтверждающий полномочия представителя (это может быть доверенность) и данные о финансовом состоянии организации (бухгалтерская отчетность за год, заключение аудита и справка об отсутствии задолженности по налоговым выплатам).

Индивидуальный предприниматель обязан иметь копию паспорта, справку об отсутствии налоговой задолженности и бухгалтерский отчет.

Читайте также

Что такое финансовая грамотность и кому она необходима

Важно, что при открытии такого счета эскроу физического лица понадобится только его паспорт.

В некоторых банковских организациях клиенту при открытии эскроу-счета нужно будет заполнить анкету с вопросами от банка.

Какой финансовый инструмент лучше выбрать: эскроу, банковскую ячейку или аккредитив

Кроме эскроу гарантировать расчеты могут и другие финансовые инструменты — банковская ячейка и аккредитив.

Банковская (депозитарная) ячейка

Это сейф, который можно взять в аренду. По разрешению клиента ячейкой может воспользоваться и другой человек по предъявлению определенных документов. Поэтому при сделках с недвижимостью используются такие сейфы. Покупатель берет ячейку в аренду и помещает туда денежные средства. После регистрации договора купли-продажи продавец сможет забрать деньги, показав договор работникам банка.

Аккредитив

Это обязательство банка передать получателю денежные средства клиента после выполнения определенных, заранее установленных условий. Аккредитивы находят применение в торговых сделках, когда стороны мало доверяют друг другу. Банк в этом случае является посредником. Покупатель переводит средства на счет, который замораживается банком. После подтверждения оговоренных условий продавцом эти деньги будут ему перечислены.

Банковская ячейка используется для расчета наличными деньгами, а эскроу-счет всегда связан с безналичными переводами. Если один из участников сделки является юридическим лицом, то использование банковской ячейки невозможно. Для безналичных платежей нужно будет использовать аккредитив или эскроу-счет.

В любом из этих вариантов бенефициару поступят средства только после полного выполнения условий сделки.

Между рассмотренными тремя формами расчетов, которые призваны минимизировать риски при проведении сделок, много общего, но также есть и отличия.

Они приведены в таблице.

 Использование эскроу—счета при долевом строительстве

В России с 1 июля 2019 года начали действовать новые правила долевого строительства. Это значит, что такой эскроу-счет нужно обязательно использовать при покупке квартиры на этапе строительства. Деньги строительной компании будут переведены только после передачи готового жилья покупателю.

Это работает следующим образом: покупатель открывает эскроу-счет в банке, который сотрудничает с застройщиком, затем проводится регистрация договора долевого участия, и покупатель переводит деньги на счет. Банк выдает кредит застройщику. После ввода дома в эксплуатацию покупателю передается квартира, строительной компании переводятся деньги с эскроу-счета, и кредит банку возвращается.

Страховка средств на счете эскроу проводится только в случае сделки купли-продажи объектов недвижимости. Срок страховки заканчивается спустя три рабочих дня после того, как покупатель вступит в права собственности.

В случае заключения договора долевого участия финансы дольщика страхуются на весь период строительства до момента сдачи квартиры.

Часто задаваемые вопросы об эскроу-счетах

В каком банке можно открыть эскроу-счет?

Только в том, который выделяет средства на строительство дома, то есть осуществляет финансирование проекта. Этот банк и будет держателем эскроу-счетов всех покупателей квартир в строящемся доме.

Если строительная компания возводит объект за счет собственных средств, она имеет право самостоятельно выбрать эскроу-агента среди банков, которые имеют полномочия открывать подобные счета.

Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу?

Денежные средства будут возвращены покупателю. Финансы, находящиеся на счете эскроу, застрахованы Агентством по страхованию вкладов, но есть ограничения в размере суммы (не более 10 миллионов рублей). Если квартира стоит больше либо вы приобретаете их несколько с открытием нескольких эскроу-счетов, вам все равно возместят только 10 000 000 рублей (статья 12.1 ФЗ № 177).

Что будет, если обанкротится застройщик?

Денежные средства также в полном объеме будут возвращены покупателю. Деньги переводятся с эскроу-счета покупателю не только при банкротстве строительной компании, но и при задержке сдачи дома дольше чем на полгода.

Можно ли использовать эскроу-счет для покупки вторичного жилья?

Обычно подобные счета применяются для покупки жилья в новых домах, но нужно сказать, что такие эскроу-счета могут использоваться и при покупке дома или квартиры на рынке вторичных объектов.

Если планируется воспользоваться счетом эскроу, это должно быть отмечено в договоре купли-продажи. Покупатель и продавец вместе обращаются в банковскую организацию, деньги покупателя зачисляются на счет, и там они находятся до того времени, когда продавец подтвердит переход права собственности покупателю выпиской из ЕГРН.

Эскроу-счет позволяет покупателю недвижимости чувствовать себя более спокойно и не переживать за свои финансы. Но не стоит забывать и о другой стороне медали. Из-за использования защищенных сделок первичная недвижимость выросла в цене, в результате чего проекты строительных компаний стали похожи друг на друга, а расходы конечных покупателей увеличились.