Как заработать на аренде нежилых помещений

• выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации, если недвижимость оформлена до 2016 года;

• кадастровый паспорт.

1. Не регистрировать и получать деньги как физическое лицо, отчисляя с дохода налог 13 %. По российскому законодательству статус ИП не требуется для сдачи помещений в аренду — при условии, что такая деятельность не является предпринимательской. На деле это значит, что владелец помещения сдает его эпизодически, на недолгий срок и получает доход нерегулярно. Если заработок на аренде налоговая признает предпринимательством, а бизнес не будет зарегистрирован, собственнику площади придется заплатить НДФЛ, НДС и штрафы за незаконную деятельность.

2. Получить статус ИП и работать по упрощенной системе налогообложения (УСН) с объектом «Доходы». Вариант подходит тем, кто вписывается в установленные режимом лимиты по годовому доходу. Если он составляет до 164,4 млн рублей, предприниматель отчисляет 6 % налогов, если доходит до 219,2 млн — 8 %. 

3. Зарегистрироваться как ИП и работать на патенте. Стоимость патента фиксированная, и рассчитывается на базе возможных доходов. Патент покупают раз в год, получая право на определенную деятельность. Лимит годового дохода при работе на ПСН — 60 млн рублей, численность сотрудников не может превышать 15 человек. 

• иметь статус ИП;

• обладать исключительными правами собственности на помещение;

• иметь доход до 60 млн рублей в год;

• нанять не больше 15 сотрудников, включая подрядчиков и совместителей;

• установить срок патента от 1 до 12 месяцев.

• справкой от собственника помещения, основанной на информации из доступных источников — интернета, СМИ;

• отчетом оценщика — специалист осматривает помещение, его состояние, площадь, делает выводы о соответствии требованиям арендаторов и составляет документ;

• прописанными в договоре дополнительными условиями, обосновывающими заниженную или завышенную стоимость — например, в документе сказано, что арендатор сделает ремонт помещения и все затраты заранее вычитаются из арендной платы;

• маркетинговой политикой — если в ней прописаны особые условия сдачи помещения в аренду, например, там может быть отмечено, что для начинающих предпринимателей первый год аренды дешевле.

Ольга Букина, налоговый консультант, спикер Деловой среды:

Аренду недвижимости регламентирует глава 34 Гражданского кодекса. В договоре должны содержаться два существенных условия. Первое — стоимость аренды и порядок ее определения, второе — четкое описание объекта аренды, чтобы его можно было идентифицировать, например офис номер 21, по такому-то адресу. Только при соблюдении этих условий организация, снимающая помещения, может признать арендные платежи.

1. Краткосрочные.

2. Долгосрочные.

3. Бессрочные.

📌 Совет
Стоимость коммунальных услуг не входит в арендную плату. Чтобы избежать недопониманий, можно составить отдельный договор об оплате ЖКУ. И в нем указать, что расчеты с поставщиком услуг собственник помещения проводит самостоятельно, ведь именно он заключает договоры с управляющей компанией или организациями, предоставляющими ресурсы.

❗️ Внимание
Системы электроснабжения, теплоснабжения, канализации и другие должны быть исправны. За аварии и поломки не по вине арендатора ответственность несет арендодатель.

• гарантийное письмо о намерении заключить с созданной организацией договор аренды после государственной регистрации ООО;

• проект договора аренды;

• свидетельство о праве собственности на помещение;

• выписку из ЕГРН.

1. Стороны договора. Прописывают полное наименование организаций, аббревиатуры расшифровываются. ИП или физическое лицо указывает паспортные данные.

2. Предмет договора. Вносят характеристики сдаваемого в аренду помещения в соответствии с его планом, местонахождение, номер кадастрового паспорта, сведения о владельце.

3. Порядок перехода. Подкрепляют актом приема-передачи, в котором описано состояние помещения, наличие оборудования.

4. Сроки действия договора.

5. Права и обязанности сторон.

6. Реквизиты и подписи сторон.

❗️ Внимание
Если необходимо регистрировать договор в Росреестре, то документы в его территориальное подразделение или МФЦ подает либо владелец помещения, либо арендатор.

• 3 экземпляра договора;

• акт приема-передачи;

• паспорта сторон;

• свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН;

• выписка ГКН;

• для юридических лиц — учредительная документация, выписка из ЕГРЮЛ, ИНН, письмо из Росстата; 

• приказ о назначении директора;

• квитанция об уплате госпошлины.

Ольга Букина, налоговый консультант, спикер Деловой среды:

Когда арендодатель передает арендатору помещение, первый предоставляет второму акт приемки-передачи в свободной форме. Важно прописать, какая мебель, техника и оборудование находятся в сдаваемом помещении и сколько они стоят. Это позволит избежать трудностей при расторжении договора, порче имущества или выходе техники из строя. Если в документе сказано, что сдается помещение, то формально арендатор обязан вернуть только помещение.