Открыть бизнес
Как заработать на аренде нежилых помещений
Статья

Как заработать на аренде нежилых помещений

Поделитесь этим материалом с друзьями


Аудиоверсия этой статьи

Бизнес на сдаче коммерческих помещений сравнительно просто организовать. Между тем в аренде площади нуждаются многие предприниматели. Рассказываем, как организовать сдачу помещений, определить требования к съемщикам и какие документы оформить

Содержание

Какие документы на нежилое помещение должен иметь собственник
Как зарегистрировать бизнес по сдаче площади в аренду
Как установить размер арендной платы
Какие сроки аренды назначить
Оплата коммунальных услуг в сдаваемом помещении
Обязанности арендодателя
Как зарегистрировать компанию по адресу арендуемого помещения
Составление и регистрация договора аренды


Платформа знаний и сервисов для бизнеса

🚀 Регистрация бизнеса через сервис Деловой среды

Вы можете открыть бизнес бесплатно и без визита в налоговую — через сервис от Деловой среды

Подать заявку онлай

Какие документы на нежилое помещение должен иметь собственник

У владельца площади должны быть документы, подтверждающие право собственности. Документы оформляются при покупке или наследовании помещения. На их основании собственник может проводить сделки с имуществом, в том числе зарабатывать на аренде.

К правоустанавливающим документам в данном случае относятся:

  • выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации, если недвижимость оформлена до 2016 года;

  • кадастровый паспорт.

Оба документа нужны при составлении договора о сдаче помещения в аренду и для регистрации договора в Росреестре.

Как зарегистрировать бизнес по сдаче площади в аренду

Существует три способа оформить бизнес по сдаче нежилого помещения в аренду:

  1. Не регистрировать и получать деньги как физическое лицо, отчисляя с дохода налог 13 %. По российскому законодательству статус ИП не требуется для сдачи помещений в аренду — при условии, что такая деятельность не является предпринимательской. На деле это значит, что владелец помещения сдает его эпизодически, на недолгий срок и получает доход нерегулярно. Если заработок на аренде налоговая признает предпринимательством, а бизнес не будет зарегистрирован, собственнику площади придется заплатить НДФЛ, НДС и штрафы за незаконную деятельность.

  2. Получить статус ИП и работать по упрощенной системе налогообложения (УСН) с объектом «Доходы». Вариант подходит тем, кто вписывается в установленные режимом лимиты по годовому доходу. Если он составляет до 164,4 млн рублей, предприниматель отчисляет 6 % налогов, если доходит до 219,2 млн — 8 %. 

  3. Зарегистрироваться как ИП и работать на патенте. Стоимость патента фиксированная, и рассчитывается на базе возможных доходов. Патент покупают раз в год, получая право на определенную деятельность. Лимит годового дохода при работе на ПСН — 60 млн рублей, численность сотрудников не может превышать 15 человек. 

🚀 Регистрация бизнеса через сервис Деловой среды

Вы можете открыть бизнес бесплатно и без визита в налоговую — через сервис от Деловой среды

Подать заявку онлай

Для получения патента необходимо:

  • иметь статус ИП;

  • обладать исключительными правами собственности на помещение;

  • иметь доход до 60 млн рублей в год;

  • нанять не больше 15 сотрудников, включая подрядчиков и совместителей;

  • установить срок патента от 1 до 12 месяцев.

Выдачей патента занимается налоговая инспекция.

Как установить размер арендной платы

Определяя стоимость аренды, следует ориентироваться на рыночные цены, а для этого — предварительно их изучить. Налоговая следит за объявленными суммами. Если одна будет заметно ниже остальных, проверка может расценить это как признак уклонения от налогов.

Указанную стоимость аренды следует подтвердить документально:

  • справкой от собственника помещения, основанной на информации из доступных источников — интернета, СМИ;

  • отчетом оценщика — специалист осматривает помещение, его состояние, площадь, делает выводы о соответствии требованиям арендаторов и составляет документ;

  • прописанными в договоре дополнительными условиями, обосновывающими заниженную или завышенную стоимость — например, в документе сказано, что арендатор сделает ремонт помещения и все затраты заранее вычитаются из арендной платы;

  • маркетинговой политикой — если в ней прописаны особые условия сдачи помещения в аренду, например, там может быть отмечено, что для начинающих предпринимателей первый год аренды дешевле.

Если налоговую службу не удовлетворят представленные документы, собственник площади может заказать судебную экспертизу.

Ольга Букина, налоговый консультант, спикер Деловой среды:

Аренду недвижимости регламентирует глава 34 Гражданского кодекса. В договоре должны содержаться два существенных условия. Первое — стоимость аренды и порядок ее определения, второе — четкое описание объекта аренды, чтобы его можно было идентифицировать, например офис номер 21, по такому-то адресу. Только при соблюдении этих условий организация, снимающая помещения, может признать арендные платежи.

Какие сроки аренды назначить

По длительности срока договоры делятся на три типа:

  1. Краткосрочные.

  2. Долгосрочные.

  3. Бессрочные.

Краткосрочные длятся не более 364 дней. Они не требуют государственной регистрации, имеют возможность одностороннего расторжения.

Долгосрочными считаются контракты на срок от 365 дней до нескольких лет. Такие договоры надежнее как для арендатора, так и для арендодателя, так как в них закрепляется размер арендной платы и его индексация.

Бессрочные договоры подписывают на неопределенный срок. Они удобны тем, что не требуют регулярного обновления. Действуют до момента расторжения (на любом сроке) и не требуют регистрации в Росреестре. Чтобы расторгнуть такой договор, собственник площади не меньше, чем за 90 дней, сообщает арендатору, что тот должен освободить помещение.

💎 Закрытый клуб – Деловая среда Премиум

Вступайте в клуб и получите доступ к более 1000 идеям для развития бизнеса. Для вас 14 дней – бесплатно!

Оформить доступ на 14 дней

Оплата коммунальных услуг в сдаваемом помещении

Платить за коммунальные услуги: электроэнергию, воду, отопление, — обязан арендатор, так как он их потребляет. Это условие прописывают в договоре.

📌 Совет
Стоимость коммунальных услуг не входит в арендную плату. Чтобы избежать недопониманий, можно составить отдельный договор об оплате ЖКУ. И в нем указать, что расчеты с поставщиком услуг собственник помещения проводит самостоятельно, ведь именно он заключает договоры с управляющей компанией или организациями, предоставляющими ресурсы.

Размер коммунальных платежей может быть фиксированным или рассчитываться по показаниям счетчиков. Необходимую сумму арендатор перечисляет владельцу помещения в установленный срок, а тот платит коммунальным службам.

Обязанности арендодателя

Главная обязанность арендодателя — предоставить арендатору помещение в срок. Имущество в пользование передается в соответствии с актом или другим документом о передаче.

Арендодатель ответственен за капитальный и текущий ремонт помещения — если текущий ремонт не взял на себя арендатор, чтобы адаптировать площадь под свои нужды. К слову, все изменения для ведения бизнеса в арендуемом помещении должны согласоваться с владельцем, не вредить его имуществу и оговариваться в договоре.

❗️ Внимание
Системы электроснабжения, теплоснабжения, канализации и другие должны быть исправны. За аварии и поломки не по вине арендатора ответственность несет арендодатель.

Собственник коммерческого помещения обязан предоставлять арендатору все необходимые документы, касающиеся снимаемых им площадей. Помогать получать разрешения и лицензии, относящиеся к деятельности арендатора в этих помещениях.

Как зарегистрировать компанию по адресу арендуемого помещения

Арендодатель может содействовать регистрации бизнеса на его площадях. Когда учредители регистрируют ООО, организации необходим юридический адрес. В качестве него учредители могут указать тот, по которому арендуют помещение.

Чтобы будущие владельцы компании могли оформить такой адрес как юридический, арендодатель готовит для налоговой следующие документы:

  • гарантийное письмо о намерении заключить с созданной организацией договор аренды после государственной регистрации ООО;

  • проект договора аренды;

  • свидетельство о праве собственности на помещение;

  • выписку из ЕГРН.

🚀 Регистрация бизнеса через сервис Деловой среды

Вы можете открыть бизнес бесплатно и без визита в налоговую — через сервис от Деловой среды

Подать заявку онлай

Составление и регистрация договора аренды

В договоре аренды указывают:

  1. Стороны договора. Прописывают полное наименование организаций, аббревиатуры расшифровываются. ИП или физическое лицо указывает паспортные данные.

  2. Предмет договора. Вносят характеристики сдаваемого в аренду помещения в соответствии с его планом, местонахождение, номер кадастрового паспорта, сведения о владельце.

  3. Порядок перехода. Подкрепляют актом приема-передачи, в котором описано состояние помещения, наличие оборудования.

  4. Сроки действия договора.

  5. Права и обязанности сторон.

  6. Реквизиты и подписи сторон.

❗️ Внимание
Если необходимо регистрировать договор в Росреестре, то документы в его территориальное подразделение или МФЦ подает либо владелец помещения, либо арендатор.

В пакет входит:

  • 3 экземпляра договора;

  • акт приема-передачи;

  • паспорта сторон;

  • свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН;

  • выписка ГКН;

  • для юридических лиц — учредительная документация, выписка из ЕГРЮЛ, ИНН, письмо из Росстата; 

  • приказ о назначении директора;

  • квитанция об уплате госпошлины.

Сроки регистрации — 7 рабочих дней в Росреестре, 9 дней — через МФЦ.

Ольга Букина, налоговый консультант, спикер Деловой среды:

Когда арендодатель передает арендатору помещение, первый предоставляет второму акт приемки-передачи в свободной форме. Важно прописать, какая мебель, техника и оборудование находятся в сдаваемом помещении и сколько они стоят. Это позволит избежать трудностей при расторжении договора, порче имущества или выходе техники из строя. Если в документе сказано, что сдается помещение, то формально арендатор обязан вернуть только помещение.

Договор может быть расторгнут раньше, чем закончится срок его действия. В таком случае одна сторона информирует другую о решении не позднее, чем за 3 месяца. Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если арендатор нарушает его условия.

Избежать ошибок при составлении документов помогут юристы. Перед заключением контракта сторонам стоит подробно прописать требования и действия в разных ситуациях.

🚀 Регистрация бизнеса через сервис Деловой среды

Вы можете открыть бизнес бесплатно и без визита в налоговую — через сервис от Деловой среды

Подать заявку онлай

Поделиться

Оценить

5 баллов

Комментарии

Зарегистрируйтесь или войдите, чтобы оставлять комментарии