Иногда предпринимателю нужно взять кредит под залог имущества или отгрузить товар покупателю в долг и обеспечить залогом возврат денег. Как это регулирует законодательство, какой договор нужно заключать и как продать залоговое имущество — рассказали эксперты компании Консультант Плюс.
Залог — это способ обеспечения обязательств. Если должник не исполнил обязательство, обеспеченное залогом, или исполнил его ненадлежащим образом, кредитор вправе первым среди других кредиторов получить возмещение из стоимости залога.
Заложить можно движимое или недвижимое имущество. Обязательство с залогом-недвижимостью — это ипотека. Можно заложить также имущественные или неимущественное права, например:
Разработчик справочной правовой системы КонсультантПлюс
обязательственные права, в частности право аренды;
ценные бумаги, например акции;
долю в ООО;
деньги на банковском счете;
исключительное право, которое можно отчуждать (в частности, продавать), например право на патент, товарный знак;
товары в обороте;
будущее имущество или обязательственные права залогодателя.
Основание: Гражданский кодекс РФ (§ 3 гл. 23), Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг».
Посмотрите ниже видео о кредитах, чтобы узнать, когда стоит брать кредит и как грамотно его оформить. Видео из курса «Инструменты финансирования бизнеса: кредит, лизинг, факторинг».
Договор залога
Если основной договор обеспечивается залогом, нужно составить еще один отдельный документ — договор залога. Составить его можно в простой письменной форме, а можно использовать готовый шаблон.
Есть данные, которые нужно обязательно внести в договор (п. 1 ст. 339 ГК РФ):
сведения об имуществе, передаваемом в залог. Описание предмета залога в договоре должно быть конкретным, позволяющим его индивидуализировать. Например, если в договоре написать «автомобили и иные принадлежащие заемщику транспортные средства», нельзя будет определить, какое имущество находится в залоге. Следует указывать VIN, государственный номер транспортного средства и пр.;
сведения о размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к основному договору.
Дополнительно внести можно следующие данные (п. 1 ст. 358.3 ГК РФ):
сведения об обязательстве, из которого вытекает закладываемое право;
сведения о должнике залогодателя;
указание на сторону договора залога, у которой находятся подлинники документов на закладываемое право.
Если основной договор был нотариально заверен, то и залог нужно заверять нотариально. Это актуально для залога долей в ООО. Залог доли будет считаться состоявшимся только с момента, когда в ЕГРЮЛ внесены изменения об обременении прав. Если не соблюсти форму залога, он будет считаться недействительным. Ипотеку (залог недвижимости) нужно регистрировать в ЕГРН.
Для залога движимого имущества существует реестр уведомлений — туда можно, например, внести данные о том, что автомобиль находится в залоге. Вносить данные о залоге в этот реестр необязательно. Тем не менее вы можете предусмотреть в договоре условие о том, что залогодатель обязан разместить информацию.
Оценка залога
При залоге проводят оценку передаваемого имущества. Обычно она становится ценой реализации предмета залога при обращении на него взыскания. Для этой процедуры лучше привлечь профессионального оценщика, чтобы избежать споров о стоимости объекта. В договор можно включить такую фразу:
«Стоимость предмета залога согласно отчету оценщика (Приложение N 2 к договору) составляет 5 000 000 (пять миллионов) рублей».
В некоторых случаях проведение профессиональной оценки предусмотрено законодательством, например, если предмет ипотеки - государственное или муниципальное имущество. А вот если в ипотеку передается сельскохозяйственная земля, то в договор можно включить ее кадастровую стоимость и оценку не проводить (п. 3 ст. 9, ст. 67 Закона об ипотеке, ст. 8 Закона об оценочной деятельности).
После заключения договора рыночная цена залога может измениться. По общему правилу, это не изменяет и не прекращает залог, однако стороны могут в договоре предусмотреть иное. К примеру, согласовать регулярную переоценку залога и последствия и изменения его стоимости (ст. 340 ГК РФ).
Передача и продажа залогового имущества
Если должник не может исполнить обязательства, залоговое имущество передается кредитору. Он может оставить имущество себе или продать на торгах.
Иногда должник отказывается передавать предмет залога, и такие споры решаются через суд (ст. 349, 350 ГК РФ). Также продажа залогового имущества осуществляется через суд в сложных случаях:
Предмет залога — единственное жилое помещение (его часть), т.е. для гражданина-должника и членов его семьи, совместно с ним проживающих, помещение является единственным пригодным для постоянного проживания. Вы сможете обратить на него взыскание, если для этого возникнут основания и вы заключите соответствующее соглашение.
Предмет залога имеет значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.
Заложенное имущество является предметом предшествующего или последующего залогов, при которых по-разному обращается взыскание или используются разные способы реализации предмета залога. Можно применить внесудебный порядок, если договоритесь об этом с последующим (предшествующим) залогодержателем.
Имущество заложено в обеспечение разных обязательств нескольким залогодержателям. В данном случае вы сможете обратить взыскание на предмет залога без суда, если заключите соглашение со всеми залогодержателями и залогодателем.
Что произойдет с залогом, если продать предмет залога
Из-за права следования продажа предмета залога в общем случае не может его прекратить. Залог прекратится, только если покупатель не знал и не должен был знать, что имущество обременено залогом.
Незнание о залоге нередко встречается при продаже движимого имущества, например подержанного автомобиля. Однако это основание прекращения залога плохо работает в ипотеке. Запись о ней есть в госреестре (ЕГРН), поэтому покупатель должен о ней знать.
Закрепим
Заложить можно все, что возможно продать, в том числе долю в компании.
Договор залога следует за основным договором. Если он недействителен, недействителен и залог.
Реализация предмета залога может быть судебной или внесудебной.
Для движимого имущества, находящегося в залоге, существует реестр, но вносить туда данные необязательно. Поэтому на этот реестр не стоит полагаться. Если вы приобрели имущество и не знали, что оно в залоге, суд сможет вас защитить.
Данные о залоговой недвижимости всегда заносятся в госреестр ЕГРН. При приобретении недвижимости, ее всегда нужно проверять через этот источник. Если вы приобрели недвижимость, которая была в залоге, вам придется исполнять обязательства предыдущего владельца.
Кредиты под залог имущества и ипотеки часто дают банки, поэтому в случае невыплаты, залоговое имущество остается у них. Часто бывает это имущество для бизнеса — производственные помещения, склады, офисы, оборудование. Другой предприниматель может купить такое имущество на торгах по цене ниже рыночной.
Имущество, которое переходит в собственность Сбербанка, банк проверяет и выставляет на портал DA. Покупать активы для бизнеса там может быть выгоднее.