Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф от налоговой инспекции. Эксперты портала «ДомКлик» разобрались, как получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой службы
🚀 Регистрация бизнеса через сервис Деловой среды
Откройте бизнес через Деловую среду – бесплатно и без визита в налоговую
Подать заявку онлайн
Зачем сдавать квартиру «в белую»
У людей, которые сдают квартиры и не показывают доход государству, есть несколько потенциальных проблем. Главная — это претензии со стороны налоговой. И возникнуть они могут, например, благодаря соседям, которых не порадует шумная компания.
Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию. И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придется заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату.Александра Боровикова, арендодатель из Звенигорода
Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить. Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию за прошедшие 10 месяцев и уплатить налог. Тогда штрафов и пени не будет.
Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки с жильцов и отстаивать свои права в суде. Все споры придется разрешать в частном порядке.
Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон.Ирина Кузьмина, юрист
Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.
🚀 Регистрация бизнеса через сервис Деловой среды
Откройте бизнес через Деловую среду – бесплатно и без визита в налоговую
Подать заявку онлайнТрадиционные варианты уплаты налогов при сдаче квартиры
Исторически у арендодателей было два варианта. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Первый вариант — заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в ИФНС декларации и платить 13% НДФЛ. Второй — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от системы налогообложения.
Обычно предприниматели выбирают упрощенную систему налогообложения (УСН). При этом они могут платить:
6% от всего дохода (объект налогообложения «доходы»);
15% с разницы между доходами и расходами (объект налогообложения «доходы минус расходы»). В этом случае налогом облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходов на ремонт жилья и уборку при смене арендатора.
Третий способ для ИП — патент, фиксированный платеж за год. Размер платежа не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и ее географическое расположение.
Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придется платить обязательные взносы в Пенсионный фонд и Фонд медицинского страхования, а также регулярно сдавать отчетность.
В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы.Александра Боровикова, арендодатель из Звенигорода
Данные варианты конечно защищают арендодателя от претензий со стороны налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, однако они не всегда экономически выгодны.
Новый способ легализации арендодателей
Сейчас у арендодателей появился еще один способ честной сдачи жилья в аренду: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.
Если самозанятый сдает квартиру физическому лицу, то размер налога составит 4%. Если же он заключил договор с юридическим лицом, например, сдает жилье сотрудникам компании, то заплатит 6%.
Самозанятый освобожден от дополнительных взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчетность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.
Налог самозанятый должен уплачивать ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или если арендодатель не получит оплату.
Однако у нового режима есть и ограничения.
Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учета заработной платы, если вы официально трудоустроены).
Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.
Эти ограничения могут стать препятствием для тех арендодателей, которые сдают не одну или две, а больше квартир, или для тех, кто сдает жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих ограничений, то арендодателю придется регистрировать ИП или юрлицо.
Реклама. Рекламодатель: ПАО Сбербанк. Erid: 2RanykbqGDn
Станьте самозанятым через Сбербанк Онлайн и получите полезные сервисы за 0 рублей
Стать самозанятым
Какие преимущества?
Новый налоговый режим дает возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например через приложение Сбербанк Онлайн. Тем же, кто уже сдает жилье «в белую», нововведение позволит сэкономить.
Новый налоговый режим доступен и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться как самозанятый и сдавать квартиру. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие.
Посчитаем, что выгоднее?
В качестве примера возьмем однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м в Северном Тушино (Москва). Посчитаем, сколько придется заплатить, если сдавать ее официально физическому лицу за 25 тысяч руб. в месяц (300 000 руб. в год).
| Налоговый режим | Обязательные платежи | Общий размер платежей в год |
| Самозанятый | 12 000 руб. – 4% налога на профессиональный доход | 12 000 руб. |
| Физлица-плательщики НДФЛ | 39 000 руб. – 13% НДФЛ | 39 000 руб. |
| ИП на УСН «Доходы» | 36 238 руб. – взносны в ПРФ и ФОМС; 0 руб. – налог после вычета фиксированных взносов, оплаченных авансом | 36 238 руб. |
| ИП на УСН «Доходы минус расходы» | 36 238 руб. – взносы в ПФР и ФОМС; 8762 руб. – 15% налога на доход за вычетом взносов и расходов | 45 000 руб. |
| ИП на патенте | 36 238 руб. – взносы в ПФР и ФОМС; 18 000 – сумма патента (зависит от площади квартиры и района) | 54 238 руб. |
Получается, самый выгодный способ легализовать свой доход — это получить статус самозанятого. В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того, самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в «Сбербанк Онлайн».
Реклама. Рекламодатель: ПАО Сбербанк. Erid: 2RanykbqGDn
Станьте самозанятым через Сбербанк Онлайн и получите полезные сервисы за 0 рублей
Стать самозанятым