Даже в современном мире с интернетом есть такие бизнесы, в которых без помещения оффлайн не обойтись. Интернет-магазину нужен склад, сервису доставки — офисное помещение под call-центр, а бьюти-блогеры открывают бутики. Вместе с агенством недвижимости Century21 рассказываем, на что обратить внимание при выборе помещения и как не нарваться на мошенникам в сфере недвижимости.
Как выбрать помещение под бизнес
В первую очередь решите, будете снимать помещение или покупать. Аренда подойдет компаниям, которые активно меняются. Так вы сможете быстро менять размер пространства под нужды бизнеса.
Покупка требует разово заплатить крупную сумму, но в будущем позволяет существенно сэкономить. Вы минуете ежегодный рост арендных ставок и затраты на переезды. И собственное помещение может стать вашим залоговым активом.
Подумайте, где хотелось бы расположиться. Для торговых компаний и сферы услуг ориентиром является клиент — где есть клиенты, там нужно быть и вам. В бэк-офис должно быть удобно добираться сотрудникам, а складское помещение лучше выбирать там, откуда легко доставлять товары в разные точки города.
Не всем и не всегда нужно в центр — платные парковки могут отпугнуть клиентов. Учитывайте развитие транспортной инфраструктуры — вчерашняя окраина города завтра может стать центром нового торгового кластера. Ещё рекомендуем посмотреть планы городской администрации, чтобы не получилось так, что сегодня здесь разрешается ставить летнюю веранду, а через 2 месяца в планах у администрации все веранды убрать.
Удовлетворившись пешеходным трафиком, транспортной доступностью и прилегающей парковкой, не забывайте про высоту потолков, мощность электроэнергии, возможность проведения сети телекоммуникаций, наличие канализации, холодной, горячей воды и погрузочно-разгрузочной зоны, если она нужна. Даже маленькое помещение должно отвечать базовым техническим требованиям.
Обязательно посмотрете Санитарные правила и нормы (СанПиНы) — они содержат информацию по уровню шума, освещённости, системе вентиляции и другим параметрам для жилых и коммерческих помещений.
Ещё есть отдельные нормы, которые регулируют устройство помещений под организации общественного питания, медучреждения, бани и сауны, учреждения дошкольного образования.
Если будете покупать помещение в жилом здании, посмотрите Жилищный кодекс на возможность перевода жилого помещения в нежилое. Не вся предпринимательская деятельность может быть в жилом помещении, хотя это не запрещено. Убедитесь в том, что собственник перевёл жилое помещение в нежилое согласно всем законодательным нормам. Например, должно быть согласование с жильцами, подведение коммуникаций, отдельный вход.
При покупке или аренде помещения в новостройке внимательно изучите проектную документацию — если в ней указано, что «помещение без конкретной технологии», то ограничений по использованию помещения в рамках законодательства РФ нет.
Цели использования помещения должны соответствовать всем нормам и быть согласованы с арендодателем и зафиксированы в договоре.
Подумайте о будущем, чтобы помещение не противоречило желанию расшириться или установить новую вывеску. Такие моменты лучше согласовать с арендодателем заранее, до подписания договора.
Заранее оцените возможность и перспективы соседства с конкурентами. Например, шоу-рум украшений ручной работы лучше расположить в арт-кластере рядом с выставочным залом, даже если таких там будет ещё несколько, чем в районе, где нет ни одного ювелирного.
Когда найдёте помещение своей мечты — проверьте все документы, условия аренды или продажи. Уточните возможности перепланировки помещения, а также размещения в нём именно вашего бизнеса — жилые дома не подойдут для баров, а неотапливаемый подвал для производства.
Правоустанавливающие документы, техническая документация эксплуатирующей организации, соответствие нормам СанПина — вам придётся погрузиться с головой в эти бумажки, чтобы обеспечить себе отсутствие проблем в будущем.
Не бойтесь идти на переговоры с собственником. Если вас что-то не устраивает в договоре — просите арендодателя внести изменения в договор. Всё, что не запрещено законодательством, является условиями арендодателя. Если вам кажется, что они невыгодны — пытайтесь прийти к компромиссу. Учтите, все изменения должны быть зафиксированы в письменном виде.
Как разоблачить мошенников в сфере недвижимости
Бывает, выберешь помещение, проверишь документы, подпишешь их. А потом окажется, что здание определено под снос, самострой или уже арендовано кем-то.
Чтобы не нарваться на мошенников, убедитесь, что человек, ведущий переговоры, имеет на это законные полномочия. Лучше всего, если это сам собственник, а не доверенное лицо. Проверить это просто — достаточно знать ИНН, ОГРН или полное наименования юридического лица или ИП, с которым планируете подписать договор.
Бывает так, что акционеры и генеральный директор недавно сменились. В таком случае рекомендуем разыскать прошлое руководство и убедиться, что смена участников произошла законно и стороны не имеют друг к другу претензий.
Опасно покупать помещение у лица, которое не имело полномочий на совершение сделки. Часто это происходит из-за конфликта акционеров, которые не смогли договориться. Или, наоборот, когда сговорились. После подписания договора и оплаты покупателем, продавцы добиваются признания сделки недействительной — помещение возвращается собственнику, деньги — покупателю. А официальная сумма сделки обычно занижена. Доказать, что на деле было заплачено гораздо больше, чем указано в документах, покупатель уже не может. Сумма, оплаченная сверх договора, остаётся у недобросовестных продавцов.
Чтобы подстраховаться, проверьте по базе арбитражного суда, не рассматриваются ли дела с участием вашего контрагента-продавца, его акционеров и генерального директора. Если дела есть, вместе с юристом или специалистом по недвижимости изучите материалы.
Обязательно проверяйте документы. Для новостроек — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если его ещё нет — разрешение на строительство, документы о правах застройщика на земельный участок, с указанием категорий земель и видов разрешённого использования.
Уже в сданных зданиях признаки самостроя обычно видны невооруженным глазом — надстроенные этажи, пристройки. Если вы планируете приобрести или арендовать такое помещение — убедитесь в том, что на данную реконструкцию собственником были получены все необходимые разрешения.
Нюансов ничуть не меньше, чем при покупке или аренде жилья. А ошибка тут может обойтись в разы дороже, ведь на кону не только деньги, затраченные на помещение, но и доходность бизнеса.
