Как перевести жилое помещение в нежилое и использовать для бизнеса

Согласно статьям 15 и 16 ЖК РФ, 288 ГК РФ, жилое помещение — это предназначенные для проживания граждан дом, квартира, их части или комнаты, отвечающие техническим, санитарным и противопожарным нормам.

Почти любые жилые помещения можно перевести в нежилые и использовать для коммерческих целей, но есть исключения. Согласно требованиям статьи 22 ЖК РФ, запрещен перевод жилого помещения в нежилое, если:

Нежилыми признаются любые помещения, не являющееся жилыми и не включенные в состав общего имущества многоквартирного дома. Нежилое помещение должно иметь соответствующий статус в Росреестре. При переводе жилой недвижимости в категорию нежилой должен соблюдаться порядок, указанный в законах.

В квартире нельзя заниматься коммерческой деятельностью, она предназначена для проживания людей. Исключение составляют небольшие мастерские в одной из комнат.

Но это не должно создавать неудобств остальным членам семьи, соседям, не оказывать дополнительной нагрузки, например, на лифт. Закон не запрещает оборудование небольших мастерских без перевода помещения в нежилое.

А вот открывать торговую точку, гостиницу или кондитерскую в квартире нельзя. Если использовать ее не по назначению, то, согласно ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ, можно понести наказание в виде штрафа до 30 000 рублей.

Перед тем как начинать перевод жилого помещения в нежилое, нужно заранее сделать проект переустройства или перепланировки. Затем собрать все предусмотренные статьей 23 ЖК РФ документы, в частности:

В протоколе общего собрания большинство жильцов должны одобрить перевод помещения в нежилое. Важно учесть, что вопрос на голосовании должен ставиться точно:

Соседи примыкающих квартир должны дать письменное согласие. Придется договориться со всеми. Даже если большинство жильцов подпишут согласие на открытие в помещении на первом этаже аптеки, но кто-то из соседней квартиры будет против, районная администрация откажет собственнику в переводе в нежилую недвижимость.

Список документов, подаваемых в муниципалитет, регламентирован статьей 23 Жилищного кодекса РФ и включает:

Для перевода квартиры в статус нежилого помещения пакет документов нужно предоставить в государственный орган, который в регионе занимается этими вопросами: в районную администрацию или Департамент управления имуществом. Направить документы можно через многофункциональный центр (МФЦ).

После одобрения заявки понадобится получить документ из Бюро технической информации (БТИ) о стоимости перевода, оплатить его через банковское отделение либо онлайн. После всех процедур можно в законном порядке перерегистрировать право собственности в Росреестре.

Решение о переводе жилого помещения в нежилое принимает комиссия муниципалитета на основании собранных документов. Проведение собрания собственников, подача заявления в муниципалитет бесплатные.

При переводе помещения в нежилое нужно заплатить:

Это минимум затрат при переводе помещения в статус нежилого. Гораздо дороже обойдутся работы по переустройству, перепланировке объекта. Самостоятельно собрать всю необходимую документацию, совершить требуемые процедуры сложно. Часто собственники нанимают специалистов, которые занимаются недвижимостью и ее переводом в нежилой статус.

Для перевода жилого помещения в нежилое потребуется провести работу с жильцами многоквартирного дома. Первое, что следует сделать, — договориться о проведении общего собрания собственников жилья многоквартирного дома.

Можно объяснить возможную выгоду от открытия нового магазина, аптеки, салона. Также стоит предоставить скидки жильцам дома или квартир, непосредственно примыкающих к помещению.

Протокол общего собрания жильцов должен иметь кворум. Большинством голосов жильцы многоквартирного дома должны проголосовать за перевод жилого помещения в нежилое. При этом имеет значение, сколько в доме подъездов:

В случае с примыкающими к помещению квартирами письменное согласие должны дать все собственники жилья.

Если для перевода помещения в нежилое требуется его реконструкция, например, перепланировка, переустройство, необходимо получить согласие 100% собственников всех помещений многоквартирного дома.

Перепланировка одного помещения может повлиять на безопасность всего здания, поскольку изменение целостности несущих стен чревато обрушением конструкции. Поэтому все работы по реконструкции помещения заносятся в техпаспорт объекта.

Под перепланировкой, согласно статье 25 ЖК РФ, понимается изменение плана квартиры, которое требует фиксации в техпаспорте.

К перепланировке помещений относятся:

Переустройство — это изменение, добавление, устранение инженерных коммуникаций, тяжелых электроприборов и прочего оборудования, требующие внесения в техпаспорт.

К переустройству помещения относятся:

Чаще всего нежилое помещение оформляется:

В крупных городах цена коммерческой недвижимости может быть выше, чем жилой. Поэтому купить квартиру и сделать из нее магазин, склад или офис будет выгоднее даже с учетом расходов на весь процесс перевода.

Автор: Евгения Рыжова, копирайтер, предприниматель