История предпринимателей. Как вылезти из миллионных долгов и открыть сеть апарт-отелей

Анатолий еще со студенчества горел идеей создать свое дело и пробовал что-то продавать:

«Будучи студентом, я устроился в компанию, где выдавали конфискат. С самого утра я набирал целую сумку товаров и заходил во все магазины и офисы, что попадутся на моем пути – предлагал купить шампуни, зубную пасту, парфюмерию и другую косметику. Было дело, и яблоками торговал: покупал килограммами в магазине, мыл дома и продавал на вокзале поштучно с наценкой в 5 раз».

Падения всегда предшествуют взлетам. Отели — далеко не первый бизнес, за который брались Дарья и Анатолий. До этого супруги предпринимали не одну попытку создать что-то свое, но каждый раз их ожидал крах: расходы в разы превышали доход, и бизнес терпел банкротство. Но не все начинания заканчивались плачевным результатом — от доли в одном из успешных проектов Анатолий отказался в пользу партнера, а сейчас эта компания является топ-разработчиком мобильных приложений в России.

Так и жили: брали кредит на старт нового проекта, прогорали, влезали в еще большие займы… И к 2009 году общая сумма долга превысила отметку 2 млн рублей. В то время Дарья училась на пятом курсе университета и уже была уверена: семейный бизнес — точно не про них.

Идея о создании доходной недвижимости пришла супругам не сразу. Профессия Дарьи долгое время была связана с недвижимостью: сначала она была директором оценочной компании, затем сопровождала сложные сделки, а после — погрузилась в сферу расселения коммунальных квартир.

Уже тогда у Дарьи появились первые мысли о покупке и сдачи многокомнатных квартир:

«Знаком свыше» для Анатолия и Дарьи стал случайный вебинар по инвестициям, где приводился пример сдачи комнат в таунхаусе в долгосрочную аренду. Тогда супруги поняли: вот она, та самая возможность, которую они так долго не могли нащупать — многокомнатные коммуналки в центре Санкт-Петербурга. Их можно расселять, делать в них ремонт и сдавать каждую комнату по отдельности.

Супруги начали искать подходящие для покупки варианты, но вновь столкнулись с чередой неудач: по разным причинам сделки срывались одна за другой, денег катастрофически не хватало, а 20 из 26 банков попросту отказывали в ипотеке «неблагонадежным заемщикам».

Несмотря на всевозможные препятствия, Дарье и Анатолию удалось приобрести в ипотеку комнату площадью 14 м² в коммуналке на Дмитровском переулке. Этот вариант подвернулся совершенно случайно, но низкая стоимость и возможность дальнейшего расселения квартиры показались супругам интересным предложением. Забегая вперед: в этой коммуналке Дарье и Анатолию так и не получилось приобрести другие комнаты, и их первый апарт-отель обосновался совсем в другой квартире — однако об этом чуть позже.

Сначала Анатолий был против. Вместе с идеей посуточной сдачи комнат возникало немало забот: постоянный поиск гостей, уборка комнат перед заездом новых постояльцев, стирка, обслуживание…

Однако супруги понимали: заработок с посуточной сдачи в разы превышает пассивный доход со сдачи в долгосрок. Было решено справляться своими силами, так как возможности нанять персонал все еще не представлялось: Анатолий в промежутках между работой ездил заселять гостей, проводил уборку и возил стирать домой постельное белье и полотенца, а Дарья принимала звонки и отвечала за продажи.

Предприниматели разместили рекламу на более чем 100 ресурсах. Но самые успешные каналы были «Авито» и Airbnb. На «Авито» была ЦА, которая искала варианты подешевле. А пользователи Airbnb искали нестандартные, диковинные квартиры.

В 2014 году супруги открыли свой первый полноценный апарт-отель: приобрели квартиру площадью 75 м² на улице Марата и сделали ремонт и перепланировку, превратив комнаты бывшей коммуналки в 6 отдельных студий — каждая со своим санузлом и небольшой кухней.

Высокие потолки старинного дома позволили возвести в каждой студии второй уровень, где расположилась спальная зона. Концепция двухуровневых апартов в то время была новинкой — на рынке посуточной недвижимости мелькали однотипные предложения, но Дарья и Анатолий не хотели создавать апартаменты «под копирку».

Задумка о создании двухэтажных апартов возникла не с пустого места. В студенческие годы Дарья жила в старом общежитии, которое также располагалось в доме с высокими потолками. Небольшую комнатку делили 3–4 человека, места было мало, и тогда девушке пришла идея поставить шкаф, сделать деревянные направляющие вдоль стены и положить сверху этой конструкции толстую дверь — таким образом у Дарьи получилось отдельное спальное место наверху, а внизу вместе с соседками по комнате организовали кухню. Эта концепция и была взята за основу при создании первых апарт-отелей.

Затея была рискованной и с точки зрения вложений: первоначальный капитал составил около 8,3 млн рублей. Покупка квартиры на улице Марата обошлась супругам в 6,3 млн рублей, около 2 млн рублей было потрачено на ремонт и обустройство студий — и из всех этих средств лишь 500 000 рублей были собственными вложениями Дарьи и Анатолия. Все остальные средства — вновь кредиты и займы.

Со второго года работы бизнес начал расширяться — под управление Дарьи и Анатолия перешел еще один отель и началась работа над созданием команды. Первым делом были найдены администраторы, горничные и менеджеры по бронированию.

Предприниматели регулярно расширяли каналы привлечения. В разное время года лучше работал тот или иной источник привлечения. Анатолий говорит, что именно тестирование разных источников трафика дает хороший результат.

Следующий объект был приобретен с помощью долевого участия инвесторов: большую квартиру также разделили на несколько студий, каждая из которых принадлежала разным собственникам.

Видя успех проекта, к супругам начали обращаться другие арендаторы за помощью в создании объектов и консалтингом. Так, еще 4 отеля Дарья и Анатолий сделали под ключ, начиная с поиска подходящей квартиры и заканчивая заселением первых гостей.

К 2017 году под крылом компании было уже 7 отелей. К тому времени молодые предприниматели, все еще не верившие в свой успех, уже обзавелись собственным офисом и полноценным штатом сотрудников.

В 2022 году сеть апарт-отелей насчитывает 36 объектов в нескольких городах России: Петербурге, Владимире и Кировске.

Предприниматели считают, что гости возвращаются именно из-за уникальности объектов. В каждом объекте Анатолий и Дарья создают свой неповторимый дизайн, раскрывая ту или иную историю. Например, интерьер одного из отелей олицетворяет дух пушкинского времени — обстановка переносит гостей в атмосферу 19 века.

Также большое значение для туристов при выборе отеля играет удобное месторасположение. В Петербурге все объекты сети находятся в центре города возле известных достопримечательностей, станций метро и остановок общественного транспорта, а во Владимире — в исторической части города по соседству со старинными соборами и памятниками.

В отеле важно, чтобы гостю было удобно, и зачастую этому способствуют незаметные детали. Поэтому в своих отелях предприниматели предусмотрели такие детали, как розетки у изголовья кровати, удлинители для электроприборов, сушилки для обуви и многое другое, что не бросается в глаза, но делает проживание значительно комфортнее.

Команда профессионалов — еще один важный фактор при ведении бизнеса. Комфорт гостей в отеле во многом зависит от персонала, поэтому Анатолий и Дарья с самого начала подходили к подбору сотрудников с особой тщательностью.

Анатолий и Дарья поделились с Деловой средой рекомендациями для тех, кто только ищет путь к своему делу.